¿Qué es la fianza de alquiler y cuál es su función?
La fianza del alquiler es una garantía legal obligatoria dentro un contrato de arrendamiento. Se trata de una cantidad en metálico que el inquilino entrega al arrendador al inicio del contrato como respaldo económico. Su finalidad no es convertirse en un beneficio para el propietario, sino cubrir posibles impagos o daños que se produzcan en la vivienda.
Este depósito tiene una función muy concreta: asegurar el cumplimiento de las obligaciones del inquilino. Si paga puntualmente y devuelve la vivienda en buen estado, el arrendador está obligado a devolver íntegramente la fianza. Sin embargo, en la práctica surgen conflictos porque algunos propietarios interpretan esta garantía de forma abusiva o retrasan la devolución sin causa legítima.
La normativa también exige que el arrendador ingrese la fianza en el organismo público competente de su comunidad autónoma. Este trámite, que se conoce como depósito de fianzas, busca dar mayor control a la Administración. Aunque muchos arrendadores no cumplen, ello no les exime de devolver el dinero al inquilino cuando finaliza el contrato.
Regulación en la Ley de Arrendamientos Urbanos (art. 36 LAU)
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en su artículo 36, regula de manera específica la fianza. La norma establece que en los arrendamientos de vivienda la fianza equivale a una mensualidad de renta, mientras que en los arrendamientos para uso distinto, por ejemplo, locales de negocio— asciende a dos mensualidades.
Además, el artículo obliga al arrendador a depositar esa cantidad en el organismo autonómico competente para el depósito de fianzas. Dependiendo de la comunidad autónoma, puede ser la consejería de vivienda, un instituto autonómico o incluso ciertas entidades locales habilitadas para esta gestión. Si el arrendador incumple esta obligación administrativa, no pierde su derecho a exigir la fianza, pero sigue estando obligado a devolverla al finalizar el contrato.
Su finalidad real
El sentido de la fianza es puramente garantista. Sirve para cubrir situaciones como el impago de las últimas mensualidades de renta, facturas de suministros pendientes o desperfectos provocados por un mal uso de la vivienda. En estos casos, el propietario puede descontar esas cantidades justificadas antes de devolver la fianza.
No obstante, su función se limita a esas situaciones. No puede utilizarse como excusa para sufragar reformas generales, compensar gastos estructurales del inmueble o cubrir impuestos como el IBI. La jurisprudencia ha sido clara: la fianza no es un beneficio para el arrendador, sino una garantía para situaciones concretas de incumplimiento.
Plazos legales para la devolución de la fianza
El tiempo que tarda el arrendador en devolver la fianza es una de las cuestiones que más preocupa a los inquilinos y una de las que más conflictos genera. La ley regula este aspecto de manera precisa, de modo que no quede a la libre decisión del casero.
La LAU fija un plazo máximo de un mes desde la entrega de llaves para que el arrendador devuelva la fianza. El cómputo comienza el día en que finaliza el contrato y el inquilino devuelve la posesión del inmueble, lo que incluye la entrega de todas las llaves.
Superado ese mes sin devolución, el arrendador se encuentra en situación de mora. Esto significa que el inquilino ya no tiene que “esperar” ni aceptar excusas genéricas: tiene derecho a iniciar la reclamación formal. El derecho a solicitar devolución es automático y no depende de la voluntad del propietario.
Motivos legítimos para retener la fianza
Aunque la devolución es obligatoria, existen situaciones en las que el arrendador puede retener la fianza total o parcialmente. Ahora bien, estas situaciones deben estar justificadas y acreditadas con pruebas.
Diferencia entre desgaste por uso y desperfectos imputables
El desgaste por uso es el deterioro natural que se produce en cualquier vivienda habitada. Paredes que necesitan repintarse, suelos con marcas de uso o electrodomésticos que dejan de funcionar por antigüedad forman parte de este desgaste normal y no justifican la retención de la fianza.
Los desperfectos imputables, en cambio, son aquellos daños provocados por un mal uso del inmueble: cristales rotos, puertas dañadas, muebles destrozados o instalaciones manipuladas. En estos casos, el arrendador sí puede restar de la fianza el coste de reparación, siempre que lo acredite mediante facturas o presupuestos.
Retenciones indebidas más comunes
En la práctica, muchos arrendadores intentan ir más allá de lo que la ley permite y retener la fianza para cubrir gastos que no corresponden. Es habitual ver intentos de deducir el pago del IBI, la cuota de la comunidad de propietarios o incluso el coste de obras de mejora realizadas en la vivienda. Ninguno de estos conceptos puede cargarse al inquilino, por lo que se consideran retenciones indebidas.
Otro caso frecuente es la llamada limpieza general. Algunos propietarios descuentan de la fianza los gastos de contratar una empresa de limpieza tras la marcha del arrendatario, aunque la vivienda se haya entregado en condiciones normales de uso. La jurisprudencia aclara que la suciedad ordinaria derivada de la ocupación diaria no justifica una retención. Solo en situaciones de suciedad excepcional, negligente o insalubre, y siempre con facturas acreditativas, podría admitirse la deducción.
También se observa con frecuencia que la fianza se utilice como medida de presión, bajo la excusa de “guardarla” para prevenir reclamaciones futuras. Esta práctica es contraria a la ley: la obligación es devolver la fianza en el plazo máximo de un mes, salvo que existan deudas reales o desperfectos claramente atribuibles al inquilino.
Errores habituales de los inquilinos al reclamar la fianza
Aunque la normativa protege al inquilino, muchos terminan sin recuperar su dinero por cometer errores básicos durante la finalización del contrato.
Uno de los más comunes es no levantar un acta de entrega. Este documento, firmado por ambas partes, sirve para acreditar el estado de la vivienda en el momento en que se devuelve. Sin él, el arrendador puede alegar daños inexistentes y el inquilino se encuentra en clara desventaja probatoria.
Otro error es no conservar las facturas de suministros. Si el casero dice que quedan recibos pendientes y el arrendatario no puede demostrar lo contrario, la reclamación se complica innecesariamente. Bastaría con guardar los justificantes para evitar este problema.
Un tercer error muy habitual es no documentar el estado de la vivienda mediante fotografías o vídeos el día de la entrega. Estas pruebas gráficas tienen gran valor en caso de litigio, ya que permiten demostrar que la vivienda se devolvió en condiciones. Sin ellas, es la palabra del inquilino contra la del propietario.
Cómo reclamar la fianza del alquiler paso a paso
Cuando el casero no devuelve la fianza, el inquilino debe seguir una estrategia clara que combine la vía amistosa con la posibilidad de acudir a instancias administrativas o judiciales.
Reclamación amistosa mediante burofax
El primer paso es siempre extrajudicial. Se recomienda enviar un burofax con certificación de texto y acuse de recibo, reclamando la devolución de la fianza y facilitando los datos bancarios para realizar el ingreso. En este escrito debe citarse el artículo 36 LAU y recordarse que el plazo legal ya ha vencido.
Este documento cumple dos funciones: por un lado, da la oportunidad al arrendador de resolver el conflicto sin necesidad de juicio; y por otro, constituye una prueba sólida de que el inquilino solicitó formalmente la devolución en plazo.
Vías administrativas: consumo y arbitraje
En determinadas comunidades autónomas, los organismos de consumo o las consejerías de vivienda ofrecen procedimientos de mediación y arbitraje para resolver conflictos de arrendamiento. Estos procedimientos suelen ser gratuitos y más rápidos que un juicio. No obstante, dependen de que el arrendador acepte someterse voluntariamente.
Cuando el casero colabora, estas vías son una excelente alternativa. Permiten obtener la devolución de la fianza en un tiempo razonable y sin necesidad de incurrir en gastos adicionales.
Procedimiento judicial por juicio verbal
Si no hay acuerdo, la vía judicial es la opción definitiva. Para reclamaciones de hasta 6.000 euros, el procedimiento aplicable es el juicio verbal. Para cantidades inferiores a 2.000 euros, ni siquiera es obligatoria la intervención de abogado o procurador, aunque contar con un letrado aumenta notablemente las posibilidades de éxito.
En este proceso, el juez valorará las pruebas presentadas por ambas partes. Si el arrendador no demuestra con claridad los motivos de la retención, la sentencia le obligará a devolver la fianza con intereses y, en muchos casos, a pagar también las costas procesales.
¿Cuándo conviene acudir a un abogado especializado?
Aunque la ley permite reclamar sin abogado en algunos casos, la práctica demuestra que contar con asesoramiento legal marca la diferencia. Un abogado experto en derecho civil conoce las estrategias más eficaces, sabe qué jurisprudencia invocar y puede preparar un expediente sólido con contratos, recibos, actas y pruebas gráficas. Todo ello aumenta de forma considerable las posibilidades de éxito en la reclamación.
Además, este tipo de profesional se asegura de que la demanda incluya no solo la devolución de la fianza, sino también los intereses legales generados por el retraso y los costes procesales. Esto provoca que, en muchos supuestos, sea el propio arrendador quien acabe asumiendo todos los gastos del procedimiento, lo que convierte la reclamación en un proceso claramente ventajoso para el inquilino.